10月20日，萬科媒體交流會上，當被問及行業(yè)陣痛之下的業(yè)績壓力，以及如何才能穿越此輪周期時，董事會主席郁亮表示，行業(yè)陣痛還在持續(xù)當中，各方都不容易，但萬科最關心的還是未來如何發(fā)展，相信城市永不落幕，與客戶、城市同步發(fā)展，未來仍有很多機會。郁亮坦言，行業(yè)陣痛的影響比預想中要長，目前還在持續(xù)當中。陣痛的壓力對每個人都一樣，各方都不容易，都在努力熬過陣痛期。不過，郁亮強調(diào)，無論是否愿意或是否接受，行業(yè)都將進入新的發(fā)展階段，萬科最關心的還是未來如何發(fā)展。談到企業(yè)如何穿越周期，郁亮認為，只有順應時代改變的企業(yè)，才有可能穿越周期。對萬科而言，與客戶、城市同步發(fā)展，就有生意做。在他看來，客戶方面，是客戶對產(chǎn)品的要求越來越極致，企業(yè)只有在產(chǎn)品和服務上像消費行業(yè)一樣追求極致，才能滿足客戶需求。城市方面，是向中心發(fā)展，做復雜、做綜合。當下，城市向外擴張的機會已經(jīng)很少，越來越多的是城市內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)的更新調(diào)整，因此新項目的功能都需要高度復合，以新加坡緯壹科技城為例，項目總面積200公頃，里頭有400家全球性企業(yè)機構(gòu)、800家初創(chuàng)公司、21家公共研究機構(gòu)、5萬名工作人員，住房、商業(yè)、教育齊全，每棟樓基本就是一個綜合性社區(qū)。、。為了適應上述特點，萬科選擇了開發(fā)經(jīng)營服務并重的戰(zhàn)略。這其中的難點，郁亮認為首先是需要培養(yǎng)出賺小錢、賺慢錢、賺辛苦錢的能力。他以長租公寓業(yè)務為例，長租公寓是不動產(chǎn)業(yè)務中最難賺錢的業(yè)務之一，萬科通過建立一整套成熟打法，長短租結(jié)合、個人客戶與企業(yè)客戶結(jié)合，不斷降低引流成本和提高運營效率，才終于實現(xiàn)了利潤回正。第二個難點，是商業(yè)模式能否實現(xiàn)閉環(huán)。經(jīng)營服務業(yè)務前期投入大，回報周期長，見效慢，然而隨著REITs政策推出，這一問題已出現(xiàn)解決的希望，對不動產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務而言，REITs的重要性類似于按揭貸款之于住宅開發(fā)的重要性，能夠?qū)⒉粍赢a(chǎn)變?yōu)閯赢a(chǎn)，打通投融管退的閉環(huán)。郁亮進一步表示，萬科商業(yè)、物流、租賃住房都在積極準備REITs，有信心取得突破。一旦完成REITs的環(huán)節(jié)打通，萬科就有望真正從開發(fā)商轉(zhuǎn)變?yōu)椴粍赢a(chǎn)商。郁亮認為當下不必過于悲觀，他相信城市永不落幕，只要與客戶、城市同步發(fā)展，未來仍有很多機會。